L’achat en indivision est une solution de plus en plus prisée par les acquéreurs, qu’ils soient couples, amis ou membres d’une même famille. Il s’agit d’un mode d’acquisition qui permet à plusieurs personnes de devenir propriétaires d’un bien immobilier sans passer par la création d’une société. Mais comment fonctionne l’achat en indivision et quelles sont les règles à respecter ? Dans cet article, nous vous proposons un guide complet pour réussir votre achat en indivision.
L’achat en indivision : définition et principes
L’indivision est définie comme une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un bien immobilier. Chaque indivisaire possède une quote-part sur ce bien, déterminée lors de l’achat et exprimée en pourcentage. L’indivision est régie par le Code civil, notamment les articles 815 à 815-18.
Pour acheter un bien en indivision, il faut rédiger un acte authentique devant notaire. Cet acte précise la part de chaque indivisaire dans l’acquisition, les modalités de financement ainsi que les conditions d’utilisation du bien (résidence principale, location…).
Les avantages et inconvénients de l’achat en indivision
Acheter un bien en indivision présente plusieurs avantages :
- Simplicité: contrairement à la création d’une société civile immobilière (SCI), l’achat en indivision ne nécessite pas de statuts ni de formalités spécifiques.
- Flexibilité: les indivisaires peuvent décider librement des modalités d’acquisition, de financement et d’utilisation du bien.
- Accessibilité: l’achat en indivision permet à des personnes aux revenus modestes de devenir propriétaires en mutualisant leurs ressources.
Cependant, l’indivision présente également quelques inconvénients :
- Indivisibilité: les indivisaires ne peuvent pas vendre ou hypothéquer leur part sans l’accord des autres. En cas de désaccord, ils doivent saisir le tribunal pour demander une licitation (vente aux enchères du bien).
- Risque de conflit: les décisions concernant le bien (entretien, travaux…) doivent être prises à l’unanimité, ce qui peut engendrer des tensions entre les indivisaires.
L’achat en indivision avec une convention d’indivision
Pour sécuriser l’achat en indivision et prévenir les éventuels conflits, il est recommandé de rédiger une convention d’indivision. Ce document, établi chez un notaire, fixe les règles applicables à la gestion et la répartition des droits sur le bien. Il peut notamment prévoir :
- La nomination d’un gérant chargé de prendre les décisions courantes.
- Les modalités de répartition des charges et dépenses (entretien, travaux…).
- Les conditions de sortie de l’indivision (cession de parts, rachat par un autre indivisaire…).
La convention d’indivision peut également contenir une clause d’agrément, qui oblige le cédant à obtenir l’accord des autres indivisaires avant de vendre sa part. Cette clause offre une protection supplémentaire contre les ventes indésirables.
L’achat en indivision et la fiscalité
L’fiscalité de l’achat en indivision dépend du statut des indivisaires et de l’utilisation du bien :
- Pour les couples mariés ou pacsés, les revenus tirés de la location sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, au prorata des parts détenues par chaque conjoint.
- Pour les autres indivisaires, les revenus locatifs sont imposés séparément dans la catégorie des revenus fonciers.
En cas de cession du bien ou d’une part indivise, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Toutefois, certaines exonérations peuvent s’appliquer en fonction de la durée de détention du bien et de la qualité du vendeur (résident fiscal français, non-résident…).
Achat en indivision : les conseils pour réussir
Pour réussir votre achat en indivision, voici quelques conseils à suivre :
- Faites-vous accompagner par un notaire pour rédiger l’acte d’achat et la convention d’indivision.
- Déterminez clairement les droits et obligations de chaque indivisaire (quote-part, répartition des charges…).
- Anticipez les éventuels conflits en prévoyant des mécanismes de résolution (médiation, arbitrage…).
- Gardez une trace écrite de toutes les décisions prises concernant le bien (travaux, location…).
L’achat en indivision peut être une solution avantageuse pour acquérir un bien immobilier à plusieurs. Néanmoins, il convient de bien préparer votre projet et de vous entourer de professionnels pour éviter les pièges et sécuriser votre investissement.