Les habitations à loyer modéré (HLM) sont des logements sociaux destinés aux personnes aux revenus modestes. Mais est-il possible d’acheter un HLM ? Qui peut le faire et comment s’y prendre ? Cet article vous propose de répondre à ces questions et de détailler les différentes étapes pour y parvenir.
La vente de HLM aux particuliers : une réalité encadrée
Depuis 2014, la loi ALUR permet la vente de logements sociaux à des particuliers ou à des bailleurs sociaux. Cette possibilité a été renforcée par la loi ELAN en 2018, qui facilite et accélère les ventes de HLM. Toutefois, cette démarche reste soumise à des conditions strictes, notamment en termes de ressources financières et d’occupation du logement.
Qui peut acheter un HLM ?
Trois catégories d’acquéreurs peuvent prétendre à l’achat d’un HLM :
- Les locataires : ils sont prioritaires pour l’achat de leur propre logement social. Néanmoins, ils doivent respecter certaines conditions, telles que l’ancienneté dans le logement (au moins deux ans avant la demande d’achat).
- Les organismes publics ou privés : ils peuvent acheter un HLM dans le but d’en assurer la gestion locative, à condition de proposer des loyers abordables.
- Les particuliers et les investisseurs : ils peuvent également acheter un HLM s’ils s’engagent à le louer à des personnes aux revenus modestes et avec un loyer encadré.
Il est important de noter que l’achat d’un HLM par un particulier est soumis à des conditions de ressources, qui varient en fonction du nombre de personnes composant le foyer et de la zone géographique du logement.
Comment acheter un HLM ?
Le processus d’achat d’un HLM se déroule en plusieurs étapes :
- La demande d’agrément : pour pouvoir acheter un HLM, il est nécessaire d’obtenir l’accord préalable du bailleur social. Ce dernier vérifie notamment si l’acquéreur remplit les conditions de ressources et d’occupation du logement.
- L’évaluation du prix de vente : une fois l’agrément obtenu, le prix de vente du logement doit être fixé. Il est généralement inférieur au prix du marché, en raison des contraintes liées à la vocation sociale du bien.
- La signature du compromis de vente : une fois le prix fixé, un compromis de vente doit être signé entre l’acquéreur et le bailleur social. Ce document précise les modalités et les conditions suspensives liées à la vente (obtention d’un prêt immobilier, par exemple).
- L’accomplissement des formalités : avant la signature de l’acte de vente, l’acquéreur doit accomplir différentes démarches, notamment obtenir un prêt immobilier et souscrire une assurance habitation.
- La signature de l’acte de vente : une fois toutes les conditions suspensives levées, l’acte de vente est signé chez le notaire. Le transfert de propriété est alors effectif.
Les avantages et les contraintes liés à l’achat d’un HLM
Acheter un HLM présente certains avantages :
- Un prix inférieur au marché : en raison des contraintes sociales liées au logement, le prix d’un HLM est généralement inférieur à celui du marché.
- Une aide financière : pour faciliter l’accès à la propriété, les acquéreurs d’un HLM peuvent bénéficier d’une aide financière, telle que le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt social location-accession (PSLA).
- Une sécurité juridique : acheter un HLM offre une garantie quant au respect des normes en matière de qualité du logement et de performance énergétique.
Toutefois, acheter un HLM comporte également des contraintes :
- L’impossibilité de revendre rapidement : pour éviter la spéculation immobilière, les acquéreurs d’un HLM doivent attendre au moins 10 ans avant de pouvoir revendre leur logement sans restriction.
- Des charges éventuellement plus élevées : certains HLM sont situés dans des copropriétés où les charges peuvent être plus élevées que dans le secteur privé.
- Une dévalorisation potentielle du bien : en cas de revente, un HLM peut être moins attractif pour les acheteurs en raison de sa vocation sociale.
Ainsi, acheter un HLM est une démarche complexe et encadrée, qui nécessite de respecter des conditions strictes et d’accomplir différentes démarches. Si cette option présente des avantages, elle comporte également des contraintes à prendre en compte avant de se lancer dans l’aventure de la propriété.