Les charges locatives sont un sujet incontournable pour les propriétaires bailleurs et les locataires. Elles représentent une part importante des dépenses liées au logement, et il est essentiel de bien connaître les règles qui encadrent leur répartition entre les parties. Cet article vous permettra de mieux comprendre les charges locatives, leur répartition entre locataire et propriétaire, ainsi que les obligations de chacun en la matière.
Qu’est-ce que les charges locatives ?
Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont l’ensemble des dépenses engagées par le propriétaire pour l’entretien, la gestion ou encore l’amélioration du logement loué. Elles concernent principalement les parties communes d’un immeuble (ascenseur, chauffage collectif, éclairage…) mais peuvent également porter sur des équipements individuels (chaudières individuelles, compteurs d’eau…). En vertu du principe de récupération des charges, le propriétaire peut demander au locataire de participer à leur financement.
La répartition des charges entre locataire et propriétaire
La loi prévoit une distinction entre les charges récupérables et les charges non récupérables. Les premières sont celles que le propriétaire peut demander au locataire de payer en plus du loyer ; elles concernent principalement l’entretien courant et la consommation d’énergie. Les charges non récupérables, en revanche, sont à la charge exclusive du propriétaire ; elles concernent notamment les travaux d’amélioration ou de mise en conformité du logement.
La répartition des charges entre les parties est encadrée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Ce texte dresse la liste exhaustive des charges récupérables et fixe les modalités de leur répartition entre locataire et propriétaire. Il s’agit d’un dispositif d’ordre public, ce qui signifie que les parties ne peuvent pas y déroger par contrat.
Les obligations du propriétaire bailleur
Le propriétaire a plusieurs obligations en matière de charges locatives :
- Établir une liste précise des charges récupérables : le bailleur doit informer le locataire des charges qu’il devra payer en plus du loyer. Cette liste doit être conforme au décret n°87-713 et ne peut pas inclure de charges non prévues par ce texte.
- Régulariser les charges une fois par an : le propriétaire doit procéder à une régularisation annuelle des charges, c’est-à-dire ajuster le montant payé par le locataire en fonction des dépenses réelles engagées. Cette régularisation doit être accompagnée d’un décompte détaillé permettant au locataire de vérifier la réalité des dépenses.
- Conserver les justificatifs des dépenses pendant deux ans : le bailleur doit être en mesure de fournir au locataire les factures et autres justificatifs des charges récupérables pendant deux ans à compter de leur transmission au locataire.
Les obligations du locataire
Le locataire, quant à lui, doit respecter plusieurs obligations en matière de charges locatives :
- Payer les charges récupérables : le locataire est tenu de régler les charges récupérables qui lui sont demandées. Le non-paiement des charges peut entraîner des sanctions similaires à celles prévues pour le non-paiement du loyer (résiliation du bail, expulsion…).
- Vérifier le décompte annuel : le locataire a la possibilité de contester le montant des charges qui lui sont demandées s’il estime qu’elles ne correspondent pas aux dépenses réelles engagées par le propriétaire. Il doit alors adresser une demande écrite au bailleur, qui dispose de deux mois pour répondre.
- Participer aux assemblées générales : lorsque le logement se situe dans une copropriété, le locataire a la possibilité d’assister aux assemblées générales des copropriétaires afin d’être informé des décisions prises en matière de charges et d’entretien de l’immeuble.
La prise en compte des charges dans la fixation du loyer
Le montant des charges récupérables est pris en compte dans la détermination du loyer. En effet, lorsqu’un propriétaire fixe un loyer dit « charges comprises », il doit inclure dans ce montant une provision pour charges récupérables. Cette provision doit être suffisamment réaliste pour couvrir les dépenses réelles engagées par le propriétaire, sans pour autant être disproportionnée par rapport à la situation du logement.
Le loyer et les charges sont souvent l’objet de négociations entre locataire et propriétaire. Il est donc important pour les deux parties de bien connaître leurs droits et obligations en la matière, afin d’éviter les litiges et de garantir une répartition équitable des dépenses liées au logement.
Les recours en cas de litige
En cas de désaccord sur le montant des charges récupérables, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). Cette instance permet aux locataires et aux bailleurs de régler leurs litiges à l’amiable, sans passer par la justice. Si la CDC ne parvient pas à trouver un accord entre les parties, le locataire peut alors saisir le tribunal d’instance compétent pour trancher le litige.
Il est essentiel pour les propriétaires bailleurs et les locataires de bien connaître leurs droits et obligations en matière de charges locatives. La loi offre un cadre précis qui permet d’assurer une répartition équitable des dépenses liées au logement. En cas de litige, il est toujours possible de recourir à la conciliation ou à la justice pour faire valoir ses droits.