La copropriété horizontale est une forme moins courante de copropriété, qui soulève pourtant des enjeux spécifiques en termes de gestion et d’organisation. Que faut-il savoir sur ce type de copropriété ? Comment fonctionne-t-elle ? Quels sont les droits et obligations des copropriétaires ? Cet article vous propose un tour d’horizon complet sur la question.
Qu’est-ce que la copropriété horizontale ?
La copropriété horizontale désigne un ensemble immobilier composé de plusieurs lots indépendants, construits sur un même terrain et ayant vocation à être utilisés comme résidences individuelles. Il peut s’agir de maisons individuelles, de villas, ou encore d’habitations en bande. À la différence de la copropriété verticale, où les lots sont superposés et répartis entre différents étages (comme dans un immeuble), les lots d’une copropriété horizontale sont disposés côte à côte, sans superposition.
Ce type de copropriété est généralement caractérisé par la présence d’espaces communs, tels que des voies d’accès, des jardins ou des équipements sportifs. Ces espaces communs sont gérés collectivement par l’ensemble des copropriétaires.
Réglementation applicable aux copropriétés horizontales
Les règles applicables aux copropriétés horizontales sont définies par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Ces textes fixent les principes généraux de fonctionnement des copropriétés, tant en ce qui concerne la répartition des charges que l’organisation de la gestion collective.
Le règlement de copropriété est un document essentiel pour les copropriétaires d’une copropriété horizontale. Il définit notamment :
- Les droits et obligations des copropriétaires (usage des parties communes, travaux, charges…)
- La répartition des charges entre les copropriétaires (en fonction de critères tels que la superficie ou la valeur des lots)
- L’organisation et le fonctionnement des organes de gestion (assemblée générale, conseil syndical, syndic…)
Au sein d’une copropriété horizontale, il est également fréquent de rencontrer des situations d’indivision, notamment lorsque plusieurs copropriétaires sont propriétaires d’un même lot. Dans ce cas, les règles relatives à l’indivision s’appliquent en complément de celles prévues par la loi sur la copropriété.
Gestion et organisation d’une copropriété horizontale
La gestion d’une copropriété horizontale est assurée par plusieurs instances :
- L’assemblée générale des copropriétaires, qui prend les décisions importantes concernant la vie de la copropriété (travaux, budget, règlement intérieur…)
- Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, qui assiste et contrôle le syndic dans ses missions
- Le syndic, professionnel ou bénévole, chargé d’administrer la copropriété (gestion des finances, entretien des parties communes, suivi des travaux…)
Dans une copropriété horizontale, les décisions prises par l’assemblée générale sont soumises à des règles de majorité spécifiques, en fonction de la nature des questions abordées. Par exemple :
- La majorité simple (50 % + 1 voix) est requise pour les décisions courantes (entretien des parties communes, budget prévisionnel…)
- La double majorité (deux tiers des voix + la moitié des copropriétaires) est nécessaire pour les décisions engageant l’avenir de la copropriété (modifications du règlement de copropriété, travaux importants…)
Droits et obligations des copropriétaires
Les copropriétaires d’une copropriété horizontale ont plusieurs droits et obligations :
- Ils peuvent jouir librement de leur lot, à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble
- Ils doivent respecter les dispositions du règlement de copropriété et les décisions prises par l’assemblée générale
- Ils doivent participer aux charges communes, en fonction de leur quote-part de copropriété (tantièmes)
- Ils sont responsables des dommages causés aux parties communes par leur faute ou celle des personnes dont ils répondent (locataires, membres de leur famille…)
En cas de litige entre copropriétaires, il est conseillé de privilégier la voie amiable (conciliation, médiation…). Si cela ne suffit pas, il est possible de saisir le tribunal de grande instance pour trancher le différend.
Les spécificités de la copropriété horizontale
La copropriété horizontale présente quelques particularités par rapport à la copropriété verticale :
- Les charges liées à l’entretien et la réparation des parties communes sont souvent moins importantes que dans une copropriété verticale, car les équipements sont généralement moins nombreux et moins complexes (pas d’ascenseur, par exemple)
- Les problèmes d’isolation phonique et thermique sont généralement moins préoccupants, du fait de l’absence de superposition des lots
- Les règles d’urbanisme peuvent être différentes pour les constructions en bande ou les maisons individuelles, ce qui peut avoir un impact sur les possibilités d’extension ou de modification des lots
Ainsi, la copropriété horizontale offre un cadre de vie différent et peut présenter certains avantages par rapport à la copropriété verticale. Toutefois, elle requiert également une bonne organisation et une gestion rigoureuse pour préserver la qualité de vie des habitants.
La copropriété horizontale est une forme particulière de copropriété qui se caractérise par des lots disposés côte à côte sans superposition, et des espaces communs gérés collectivement. Soumise à la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application, elle impose aux copropriétaires de respecter certaines règles et obligations, notamment en matière de répartition des charges et de fonctionnement des organes de gestion. Bien que présentant certaines spécificités par rapport à la copropriété verticale, la copropriété horizontale nécessite une bonne organisation et une gestion rigoureuse pour garantir un cadre de vie agréable à ses habitants.